מוותרים על הדירה - שינויים בעולם השקעות הנדל"ן - TOP INVEST

מוותרים על הדירה – שינויים בעולם השקעות הנדל"ן

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp

דירה להשכרה? ואולי השקעה בקרקע חקלאית? מאז ומעולם משך אליו עולם השקעות הנדל"ן משקיעים רבים, אך דווקא בשנים האחרונות הוא חווה שינויים מהותיים. האם המשקיעים הישראלים עומדים לוותר על החלום לרכוש דירה, ומהם הגורמים לכך? אם גם אתם עומדים לפני השקעה, את הכתבה הזו לא כדאי לפספס.

זמן קצר לאחר שחברת ההיי-טק שבה עבד נמכרה, החליט שלומי,  מהנדס מערכות בכיר, לממש את האופציות שברשותו. "עוד כמה שנים אני בפנסיה," אמר לאשתו, "וזו ההזדמנות שלנו לחשוב קדימה. ניקח את הכסף, נשקיע אותו בצורה נבונה, ועוד כמה שנים יהיה לנו מקור הכנסה נוסף!"

מטבע הדברים, בהתחלה חששה אשתו של שלומי מכניסה לזירה לא מוכרת – אך לבסוף היא תמכה בו, לא לפני שהתנתה את הסכמתה בכך שישקיע בשוק בטוח יחסית: שוק הנדל"ן. וכך, ביום בהיר אחד, מצאו את עצמם בני הזוג עם סכום של 480 אלף ₪ בחשבון העו"ש שלהם, אך ללא כיוון אמיתי להשקעה.

שלומי ואשתו לא לבד. מאות אלפי ישראלים מחזיקים בידיהם סכומים לא מבוטלים – אשר נצברו על ידיהם במהלך שנים רבות של עבודה או של ניהול עסק, או כתוצאה מאירועים חד-פעמיים כגון ירושה, מענק, שחרור קרן השתלמות וכיו"ב. נוכח השפע (המבלבל למדי) של אפיקי השקעה אפשריים, הם 'הולכים לאיבוד' ואינם יודעים היכן להשקיע אותם.

היכן, אם כן, כדאי להשקיע? מהן אלטרנטיבות ההשקעה המשתלמות כיום בתחום הנדל"ן? הנה כמה מהבולטות שבהן:

"דרושים דיירים שקטים"

אפיק השקעה זה – רכישת דירה לצורכי השכרתה – מאוד נפוץ בישראל, שכן אין צורך בידע מקדים בנדל"ן או במומחיות מיוחדת. למעשה, כל אחד שיש לו הון התחלתי יכול לקנות דירה, למצוא דיירים בקלות יחסית וליהנות מתשואה ברמות שונות, תלוי במיקום הנכס ובאיכותו.

עם זאת, בשנים האחרונות נראה כי ההתלהבות מאלטרנטיבה זו הולכת ופוחתת. לרוב השקעה זו דורשת נטילת משכנתה, ובכך היא 'כובלת' את המשקיע. בנוסף, ההתנהלות המתמשכת מול השוכרים, כמו גם החובה לדאוג לתחזוקת הנכס, הופכות את ההשקעה לפחות אטרקטיבית.

אם נוסיף לכך את העובדה שהתשואות כיום אינן גבוהות כבעבר – הן נעות לרוב בין 2% ל-3.5%, תלוי במיקום הגאוגרפי ובעסקה עצמה– נראה כי אפיק זה כבר 'לא שווה את כאב הראש' ופחות משתלם למשקיע הפרטי.

"יום יבוא, וכל זה יהיה שלך!"

ערוץ השקעה נוסף, העולה לכותרות מעת לעת, הוא רכישת קרקע חקלאית. מדובר בשטחים אשר נועדו במקור לשמש למטרות חקלאיות, אך בשל המחסור בקרקעות למגורים הוחלט לנסות להסב אותן לשטחי מגורים – מה שצפוי כמובן להעלות את ערכן.

הרווח הפוטנציאלי הטמון בקרקעות אלו ברור: מי שיקנה קרקע חקלאית בזול וימכור אותה לאחר שהייעוד שלה ישתנה (ואז מחירה יאמיר), ייהנה מתשואה נאה. עם זאת, השקעה זו נחשבת ספקולטיבית: אין שום ביטחון שהתהליך אכן יסתיים בשינוי המיוחל. וגם אם כן, מדובר בתהליך ארוך מאוד, ועל כן הוא מתאים למי שחפץ בביטחון כלכלי לילדיו או לנכדיו – ולא למי שרוצה לראות תשואה תוך זמן קצר יחסית.

"REIT? מה זה?"

אפיק השקעה ההולך וצובר תאוצה בשנים האחרונות הוא השקעה בתיקי ריט. זהו אפיק השקעה מוכר ופופולרי בעולם, בעיקר בארה"ב, אך בישראל נחשפו אליו המשקיעים רק לאחרונה. מדובר במוצר ייחודי: קרן נדל"ן שמניבה דיבידנדים למשקיעיה. ההשקעה נעשית באמצעות הקרן, ותפקידה הוא לדאוג לאינטרסים של המשקיעים ולאתר להם את ההשקעות המשתלמות ביותר.

כך, למשל, עורכת הקרן בדיקת נאותות (Due Diligence) לבחינת אזור המגורים, החברה היזמית, שיעור התפוסה בנכס, איכות החוזה וכיו"ב. המשקיעים – אשר עבור רובם, כאמור, מדובר בתחום לא מוכר – אינם צריכים לערוך מחקר מקדים או לטוס לראות את הנכס, שכן הנכס נבדק ביסודיות על ידי הקרן כחלק מתהליך ההשקעה.

אחד היתרונות המשמעותיים באפיק השקעה זה הוא שבתי ההשקעות המתמחים בו משלבים באופן קבוע מספר קרנות ריט. כלומר, ההשקעה אינה מתמקדת בקרן אחת, אלא במספר רב של קרנות בתוך תיק מנוהל אחד – מה שמביא לפיזור של ההשקעות ולניהול נכון של הסיכונים. יתרון חשוב נוסף הוא העובדה שקרנות הריט נסחרות כניירות ערך, ועל כן הן מפוקחות, שקופות, ומעל לכול – נזילות לחלוטין ואינן כופות על המשקיעים התחייבות משום סוג.

שינוי מגמות בעולם ההשקעות

עולם השקעות הנדל"ן תופס, מטבע הדברים, נפח גדול מזירת ההשקעות הכוללת. המשקיעים אוהבים (ובמידה רבה של צדק) לדעת שיש להם נכס ביד – וזה, ככל הנראה, חלק מחלום ההשקעה הישראלי. עם זאת, ישראל 2018 חווה שינוי מגמה – וכיום רבים משקיעים בנכסים מניבים מעבר לים באמצעות תיקי ריט. את המגמה הזו ניתן להסביר בשלושה גורמים תהליכיים:

  • ערך הדירות בישראל כבר לא עולה כבעבר, מה שהופך את רכישת הדירה למשתלמת פחות עבור המשקיע מן היישוב;
  • מנגנוני הבטוחות שמציעות שאר החלופות (כגון ריט שהוזכרה לעיל) מהווים מענה מקיף ומספק – מה שהופך את הבעלות בנכס מצעד הכרחי ונחוץ לצורך פסיכולוגי ותו לא;
  • לצד בתי ההשקעות הגדולים, יש כאמור כאלו המתמחים בהתאמת תמהיל השקעות ייחודי לכל לקוח. בתי השקעות אלו מקפידים להציע גם אלטרנטיבות מוכרות פחות, ובכך למעשה חושפים את השוק לאפשרויות חדשות.

המצב הזה, שבו אפיקי השקעה מסורתיים הופכים לפחות רלוונטיים, ובד בבד יש משקיעים הנהנים מחשיפה לאלטרנטיבות שלא היו מוכרות להם עד כה – הוא שמוביל, צעד אחר צעד, לשינוי בתפיסה של המשקיע הישראלי ולתזוזות של ממש במפת ההשקעות.

רוצה לקבל גישה למדריך חינמי לתיק השקעות REIT?
מלא את פרטים וקבל גישה ישירה!
*לבעלי הון נזיל של 400,000 ₪
תגובות